建設・不動産事業における自然資本の劣化・回復：生態系サービス経済価値評価によるリスク・機会の特定
はじめに：建設・不動産事業と自然資本の深い関わり
建設・不動産事業は、その性質上、土地の利用や開発を通じて自然環境と直接的かつ密接に関わっています。新規開発による自然林の減少、土地造成による生態系の分断、既存建築物の維持管理に伴う資源消費など、事業活動は多かれ少なかれ自然資本に影響を与えます。一方で、緑地の創出、生態回廊の整備、既存緑地の保全といった取り組みは、自然資本を回復・創造し、生態系サービスを高めることに貢献します。
近年、気候変動や生物多様性の損失といった地球規模の環境課題への意識が高まる中で、企業には自社の事業活動が自然資本に与える影響（ネガティブ、ポジティブ双方）を正確に把握し、その経済的な意味合いを理解することが求められています。特に、建設・不動産分野においては、自然資本の劣化・回復が生態系サービスの機能変化に直結し、それが事業におけるリスクや機会に繋がる可能性が高いため、その経済価値を評価することが喫緊の課題となっています。
本記事では、建設・不動産事業における自然資本の劣化・回復を、生態系サービスの経済価値評価という視点からどのように捉え、事業活動におけるリスクや機会の特定、さらには持続可能な意思決定や対外報告にどのように活用できるのかについて解説します。
自然資本の「劣化」「回復」と生態系サービス
自然資本とは、森林、水資源、土壌、生物多様性など、自然が持つストック（蓄積）のことです。そして、生態系サービスとは、自然資本が機能することによって人類にもたらされる恵みやサービス全般を指します。これには、食料生産、水質浄化、気候調節、防災機能、文化・レクリエーション価値などが含まれます。
建設・不動産事業における自然資本の「劣化」とは、例えば以下のような活動によって、自然資本の量や質が減少し、生態系サービスの供給能力が低下することを意味します。
- 開発に伴う土地改変（森林伐採、湿地の埋め立てなど）
- 土壌汚染や水質汚濁の発生
- 外来種の侵入による生態系かく乱
- 不適切な管理による樹木や緑地の劣化
一方、「回復」とは、以下のような活動によって、自然資本が再生・増加し、生態系サービスの供給能力が向上することを指します。
- 開発跡地や遊休地での緑化・植栽
- 生態系ネットワークの整備（ビオトープ創出、緑地保全）
- 土壌や水質の浄化対策
- 屋上・壁面緑化による都市生態系の改善
- 自然災害による劣化箇所の復旧
これらの劣化・回復は、生物多様性の変化や生態系機能の変化として現れ、最終的には企業が依存・影響する様々な生態系サービスの量や質に影響を与えます。例えば、緑地の減少は都市のヒートアイランド現象を悪化させ、雨水流出を増加させる可能性があります。逆に、適切な緑化は都市の気温上昇を緩和し、雨水貯留能力を高めることが期待できます。
なぜ劣化・回復の経済価値評価が必要か？
自然資本の劣化・回復を生態系サービスの経済価値として評価することには、以下のような重要な意義があります。
- 自然関連リスク・機会の特定と定量化:
- 劣化は、規制強化、訴訟リスク、サプライチェーンの寸断、資産価値の低下、事業継続リスク増大といった財務的なリスクに繋がる可能性があります。経済価値として評価することで、これらのリスクの潜在的な財務的影響度をより具体的に把握できます。
- 回復・創造は、新たなビジネス機会（例：環境配慮型不動産への需要増）、ブランド価値向上、地域社会との良好な関係構築、従業員のウェルビーイング向上といった機会を生み出します。経済価値として評価することで、これらの機会が事業価値にどれだけ貢献しうるかを可視化できます。
- 投資判断の高度化:
- プロジェクトの環境負荷を経済価値として定量化することで、伝統的な費用便益分析（Cost-Benefit Analysis: CBA）に自然資本の要素を統合できます。これにより、短期的な建設コストだけでなく、長期的な環境コスト・便益を含めた、より包括的で持続可能な投資判断が可能になります。
- 環境配慮型の設計や対策がもたらす生態系サービスの向上価値を経済的に示すことで、これらの取り組みへの投資の正当性を社内外に説明しやすくなります。
- ステークホルダーコミュニケーションと対外報告:
- 投資家、顧客、従業員、地域社会といった様々なステークホルダーに対して、事業活動が自然資本に与える影響と、それに対する企業の取り組み（劣化回避、回復、創造）の価値を、共通言語である「経済価値」で分かりやすく伝えることができます。
- TNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）やGRI（Global Reporting Initiative）、SASB（Sustainability Accounting Standards Board）といった主要なサステナビリティ報告フレームワークにおいて、自然関連リスク・機会や環境影響の定量的開示が求められており、経済価値評価はそのための有効な手段となります。
劣化・回復の経済価値評価手法の概要
自然資本の劣化・回復に伴う生態系サービスの経済価値評価は、複数のステップを経て行われます。
- 評価範囲（スコープ）の設定:
- 評価対象とする事業活動（例：新規開発、既存施設の維持管理）と、それによって影響を受ける地理的な範囲を明確にします。
- 評価対象とする自然資本（例：森林、河川、農地、都市緑地）および生態系サービス（例：炭素吸収・貯留、水質浄化、生物多様性維持、レクリエーション）を特定します。劣化・回復の両面で影響を受ける可能性のあるサービスを洗い出します。
- ベースラインの特定:
- 事業活動が行われなかった場合の自然資本および生態系サービスの供給状態をベースラインとして設定します。これは、評価対象期間の開始時点や、対策を講じなかった場合のシナリオなどを考慮して設定されます。
- 物理的な変化の定量的評価:
- 事業活動（劣化・回復）によって、自然資本の量（例：面積）や質（例：生物多様性指数、水質指標）がどのように変化したかを定量的に測定または推定します。GISデータ、リモートセンシングデータ、現地調査データ、環境モデルなどが用いられます。
- この物理的な変化が、特定した生態系サービスの供給量や質にどのように影響するかを推定します。例えば、森林面積の減少が生態系サービスの供給量（炭素吸収量など）にどれだけ影響するかをモデル化します。
- 経済価値への換算:
- 変化した生態系サービスの物理量を経済価値に換算します。ここには様々な経済評価手法が用いられます。
- 市場価格法: 市場で取引されている財・サービスの価格を用いる（例：木材価格、農産物価格）。劣化・回復が直接的に市場で取引される財・サービスの生産量に影響する場合に適用可能です。
- 費用法: 生態系サービスが失われたことによる代替費用（例：水質浄化機能の低下に対する水処理コスト）、あるいはサービスを維持・回復するための費用（例：植林費用、湿地復元費用）を用いる。建設・不動産分野では、特に代替費用や回避費用（洪水調節機能低下による被害回避費用など）が適用しやすい場合があります。
- ヘドニック価格法: 不動産価格などが、周辺の環境条件（緑地の有無、水質など）によってどのように影響されるかを統計的に分析し、環境要素の価値を抽出する方法。都市緑化や公園整備などの回復活動の価値評価に有用です。
- 支払い意思額法（Willingness to Pay: WTP）: アンケート調査等を通じて、人々がある生態系サービスのためにいくらまでなら支払ってもよいか（または失った場合にいくら補償を求めるか）を直接的または間接的に質問する方法（表明選好法、旅行費用法など）。文化サービスや生物多様性の価値評価に用いられることがあります。
- 評価対象期間全体での価値変化を考慮し、将来の価値は適切な割引率を用いて現在価値に換算します。
- 変化した生態系サービスの物理量を経済価値に換算します。ここには様々な経済評価手法が用いられます。
建設・不動産事業における具体的な活用シナリオ
生態系サービスの劣化・回復の経済価値評価は、建設・不動産事業の様々な段階や意思決定プロセスで活用できます。
- プロジェクト企画・設計段階:
- 複数の開発計画案や設計案を比較検討する際に、それぞれの案が自然資本に与える影響（劣化回避・回復効果）を経済価値として評価し、環境価値を最大化できる案を選択します。
- 緑地計画、雨水管理計画、生物多様性保全計画など、環境配慮設計の費用対効果を経済価値評価によって示すことができます。
- リスクマネジメント:
- 開発による自然資本の劣化が、将来的に引き起こす可能性のある洪水リスク増加や水資源枯渇リスクといった環境リスクの経済的影響を評価し、リスク回避・軽減策の優先順位付けに活用します。
- 資産評価・ポートフォリオ管理:
- 保有する不動産資産の周辺環境の質や、敷地内の緑地・生態空間が提供する生態系サービスの価値を評価し、資産価値への貢献度を把握します。
- 自然資本価値の高い資産や、回復ポテンシャルのある資産への戦略的投資を検討する際の判断材料とします。
- サステナビリティ報告:
- 統合報告書やサステナビリティ報告書において、事業活動による自然資本へのポジティブ・ネガティブな影響と、それらの経済的な意味合いを開示します。TNFD提言に基づく開示の高度化に貢献します。
- 自社の環境保全・回復活動（例：社有林管理、工場敷地内の緑化、生態回廊整備への貢献）が社会や事業にもたらす価値を定量的に示すために活用します。
- 地域連携・ステークホルダーエンゲージメント:
- 開発プロジェクトが地域にもたらす生態系サービスへの影響（例：景観の変化、レクリエーション機会の変化、防災機能の変化）について、地域住民や自治体との対話において、より具体的で客観的な情報を提供するために活用します。
評価実践上の課題と乗り越えるためのポイント
自然資本の劣化・回復の経済価値評価は、まだ発展途上の分野であり、いくつかの課題も存在します。
- データ不足: 自然資本の状態、生態系機能、それらの変化量に関する質の高い空間データや時系列データが不足している場合があります。
- 対応策: GISやリモートセンシング技術の活用、市民科学データの活用、生態系モデルの利用、既存研究データの参照などを組み合わせます。
- 専門知識の必要性: 生態学、環境経済学、GIS、データ分析など、複数の分野の専門知識が必要となります。
- 対応策: 社内外の専門家との連携、外部コンサルタントの活用、社内担当者の育成などを検討します。
- 評価手法の選択と適用: どの経済評価手法を用いるのが適切かは、評価対象の生態系サービスや文脈によって異なります。
- 対応策: TEEB（生態系と生物多様性の経済学）やBESAF（Biodiversity and Ecosystem Service Assessments Framework）といった既存のフレームワークやガイドラインを参考に、目的と評価対象に合致した手法を慎重に選択し、その選択理由を明確にします。
- 不確実性: 生態系プロセスの複雑さや長期的な影響予測の困難さから、評価結果には不確実性が伴います。
- 対応策: 不確実性の源泉を特定し、感度分析やシナリオ分析などを実施することで、評価結果の幅や限界を明示します。
これらの課題に対しては、専門家との連携、入手可能な最良のデータの活用、評価結果の不確実性を正直に伝える姿勢が重要となります。
まとめ：持続可能な建設・不動産事業のために
建設・不動産事業における自然資本の劣化・回復を生態系サービスの経済価値として評価することは、自然関連のリスクと機会をより具体的に捉え、持続可能な事業運営と企業価値向上を実現するための重要なアプローチです。短期的なコストや収益だけでなく、自然資本が生み出す長期的な価値や、劣化による潜在的な損失を「見える化」することで、より情報に基づいた戦略的意思決定が可能となります。
TNFDなどの開示要求が高まる中、自然資本への影響評価と経済価値換算は、今後ますます企業に求められる能力となるでしょう。この評価を通じて、建設・不動産事業は、環境負荷の低減に留まらず、自然資本を回復・創造することによる社会・経済的な価値創造を追求し、持続可能な社会の実現に貢献することが期待されます。
本記事が、貴社の生態系サービス経済価値評価への取り組みの一助となれば幸いです。具体的な評価手法やツールについては、エコシステムサービス評価ナビの他の記事もご参照ください。