エコシステムサービス評価ナビ

エコシステムサービス経済価値評価 実践事例：建設・不動産プロジェクトでの価値創造

はじめに：建設・不動産業界とエコシステムサービス経済価値評価

近年、事業活動が自然環境に与える影響への関心が高まり、特に大規模な土地利用や開発を伴う建設・不動産業界においては、生物多様性の保全や生態系サービスの維持・向上が重要な経営課題となっています。これに伴い、単なる環境負荷の削減にとどまらず、自然資本が生み出す多様な恵み、すなわちエコシステムサービスをどのように捉え、その価値を事業活動に取り込んでいくかが問われるようになっています。

しかし、これらのエコシステムサービスの価値は、これまで必ずしもビジネスの意思決定プロセスで十分に考慮されてきませんでした。その理由の一つに、サービスの多くが市場価格を持たない非市場価値であるため、経済的な価値として捉えにくい点が挙げられます。ここで重要となるのが、「エコシステムサービスの経済価値評価」です。生態系サービスがもたらす便益を経済的な尺度で可視化することで、環境配慮を単なるコストではなく、投資や新たな価値創造の機会として捉えることが可能になります。

本記事では、建設・不動産プロジェクトにおけるエコシステムサービス経済価値評価の具体的な実践事例に焦点を当て、その評価がどのようにビジネス価値の創造や向上に貢献しているのかをご紹介します。

エコシステムサービス経済価値評価の建設・不動産分野での意義

建設・不動産事業は、開発地の選定、設計、建設、運用、解体に至るライフサイクル全体を通じて、地域の生態系に大きな影響を与える可能性があります。同時に、健全な生態系は、浸水リスクの軽減、大気質の浄化、精神的な安らぎの提供など、事業活動やその利用者に様々な恩恵をもたらします。

エコシステムサービスの経済価値評価を建設・不動産プロジェクトに導入することには、以下のような意義があります。

• 環境影響の経済的損失の可視化: 開発による生態系破壊が、地域社会にもたらす経済的な損失（例：洪水リスク上昇による損害、漁業資源の減少など）を評価し、リスク管理や補償策の検討に役立てます。
• 自然を活かした設計の価値証明: 緑地の保全・創出、透水性舗装の採用など、生態系サービスの向上に貢献する設計要素がもたらす経済的便益（例：雨水排水負荷軽減、ヒートアイランド緩和による空調費削減、資産価値向上など）を定量的に示し、投資判断やステークホルダーへの説明に活用します。
• 投資判断の高度化: プロジェクト全体の費用便益分析において、環境価値を考慮した多角的な評価を可能にし、より持続可能で将来的な価値の高い投資を促進します。
• ステークホルダーエンゲージメントの促進: 地域住民や行政に対し、事業がもたらす環境への影響と、それに対する配慮策や地域にもたらされる生態系サービスの便益を経済的な視点も交えて説明することで、理解と協力を得やすくなります。
• 企業価値・ブランド価値の向上: 生態系サービスへの配慮とその経済的価値の可視化は、企業のサステナビリティへのコミットメントを示す強力な材料となり、環境不動産としての価値向上、投資家からの評価向上、従業員の士気向上などに繋がります。

建設・不動産プロジェクトにおける実践事例

ここでは、建設・不動産分野でのエコシステムサービス経済価値評価の具体的な適用例をいくつかご紹介します。特定の企業名やプロジェクト名は挙げませんが、実際の取り組みに基づいた典型的なケースとしてご参照ください。

事例1：大規模都市開発における緑地空間の経済価値評価

大規模な再開発プロジェクトにおいて、計画区域内に創出される広大な緑地空間がもたらすエコシステムサービスの経済価値が評価されました。評価対象となったサービスには、大気浄化、CO2吸収、雨水貯留、騒音軽減、レクリエーション機会の提供、精神的安らぎ、生物多様性保全などが含まれます。

• 評価手法の適用例:

  • 大気浄化・CO2吸収: 樹木の種類や面積から吸収量を算出し、代替費用法（例：除去に必要なコスト）や市場価格法（例：炭素市場価格）を用いて経済価値に換算。
  • 雨水貯留: 緑地の浸透能力に基づき、代替費用法（例：雨水貯留施設の建設・維持管理費用削減効果）で評価。
  • レクリエーション・精神的安らぎ: 支払意思額法（Contingent Valuation Method: CVM）や旅費費用法（Travel Cost Method: TCM）、ヘドニック価格法（Hedonic Pricing Method: HPM、緑地への近接が周辺不動産価格に与える影響分析）などが用いられることがあります。

• 評価結果の活用: 算出された緑地空間の経済価値は、プロジェクトの多大な「環境便益」として可視化され、投資家向けのIR資料や自治体への説明、地域住民向けの広報活動に活用されました。これにより、単なる開発プロジェクトではなく、「自然と共生する持続可能な都市空間」としての価値が強調され、プロジェクトへの理解促進やイメージ向上に大きく貢献しました。

事例2：既存オフィスビルの改修における屋上緑化・壁面緑化の評価

老朽化したオフィスビルをサステナブルなビルとして再生するプロジェクトにおいて、屋上緑化や壁面緑化といったグリーンインフラ導入によるエコシステムサービスの経済価値が評価されました。

• 評価対象サービス: 断熱効果による空調エネルギー削減、雨水負荷軽減、生物多様性の向上（都市部の鳥類・昆虫の生息地提供）、従業員の快適性・生産性向上など。
• 評価手法の適用例:
  • エネルギー削減: エネルギーコスト削減分を市場価格法で直接評価。
  • 従業員の快適性・生産性向上: 定量的な経済価値評価は難しい場合もありますが、アンケート調査による満足度向上や、関連研究に基づく生産性向上率から間接的に価値を示す試みが行われることもあります。
• 評価結果の活用: 屋上・壁面緑化にかかる初期投資と、将来にわたるエネルギーコスト削減や資産価値向上といった便益を比較する費用便益分析に評価結果が組み込まれました。これにより、環境配慮投資の経済合理性が明確になり、社内での意思決定を後押ししました。また、サステナビリティ認証（例：CASBEE, LEEDなど）の取得における加点要素として評価結果が活用され、ビルの環境性能と資産価値の向上に繋がりました。

事例3：インフラ整備に伴う湿地生態系の影響評価

道路建設プロジェクトにおいて、通過予定地に含まれる湿地生態系が提供する生態系サービスの経済価値（例：水質浄化、洪水調整、生物多様性維持、レクリエーション価値）が評価され、開発による消失がこれらのサービスに与える影響が定量化されました。

• 評価対象サービス: 水質浄化（例：栄養塩類除去）、洪水ピーク流量抑制、希少種の生息地提供など。
• 評価手法の適用例:
  • 水質浄化・洪水調整: 代替費用法（例：人工的な水質処理施設や貯水池建設のコスト削減効果）や損害回避費用法（Damage Cost Avoided Method、例：湿地消失による洪水被害増加の回避費用）が用いられます。
  • 生物多様性維持: 価値評価自体は難しいことが多いですが、生息地単位での代替費用や、希少種保全にかかる費用などが参考とされることがあります。
• 評価結果の活用: 開発による生態系サービス価値の損失が経済的に示されたことで、環境影響を最小限に抑えるためのルート変更や、消失する湿地の機能・価値を補償するための代償措置（新たな湿地の創出・回復）の検討が具体的に進められました。経済価値評価は、環境保全対策にかかる費用と、対策を講じなかった場合に発生しうる経済的損失を比較検討する上での重要な判断材料となります。

エコシステムサービス評価結果のビジネスにおける活用方法

これらの事例からもわかるように、エコシステムサービスの経済価値評価結果は、建設・不動産事業の様々な場面で活用できます。

1. 企画・設計段階での意思決定: 開発地の選定、土地利用計画、緑地計画、使用する建材の選択などにおいて、環境負荷だけでなく、創出・維持される生態系サービスの価値を考慮した多角的な費用便益分析を行います。
2. 投資・資金調達: 環境価値を考慮した事業計画として、責任投資（Responsible Investment: RI）を行う投資家や、グリーンボンド発行などのサステナブルファイナンスにおいて、より有利な条件を引き出すための根拠として提示します。
3. リスク管理: 生態系サービスへの影響がもたらす将来的な経済的リスク（規制強化、評判失墜、物理的リスクなど）を評価し、適切な対策を講じるための基礎データとします。
4. 情報開示・ステークホルダーコミュニケーション: 統合報告書、サステナビリティ報告書、ESGデータブックなどにおいて、事業の環境貢献や自然資本への配慮を経済的な価値として具体的に示し、透明性の高い情報開示を行います。特に、TNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）への対応が進む中で、自然関連リスク・機会だけでなく、生態系サービスの経済的依存・影響を可視化することは重要性を増しています。
5. 地域社会との連携: 地域住民や行政に対し、事業による生態系サービスへの影響と、その維持・向上に向けた取り組みが生み出す経済的便益を分かりやすく説明し、良好な関係を構築します。

まとめと今後の展望

建設・不動産業界におけるエコシステムサービスの経済価値評価は、単なる環境評価の枠を超え、事業リスクの管理、新たな価値創造、投資判断の高度化、そして企業と社会の持続可能性を高めるための強力なツールとなりつつあります。自然資本の価値を見える化することで、これまで見過ごされてきた環境の価値をビジネスの意思決定プロセスに組み込み、より良い開発や建築、そしてより豊かな地域社会の実現に貢献することが期待されます。

エコシステムサービスの評価手法や、それに必要なデータ（GISデータ、リモートセンシングデータ、環境モニタリングデータなど）を活用するためのツールは進化を続けています。こうしたツールを効果的に活用し、評価結果を戦略的に経営に活かしていくことが、これからの建設・不動産事業者に求められる重要な能力となるでしょう。

本サイトでは、エコシステムサービスの経済価値評価に関する様々な情報を提供してまいりますので、皆様の事業における実践の一助となれば幸いです。